Peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan tidak berhenti hanya pada kesepakatan perdata antara penjual dan pembeli. Ada konsekuensi fiskal yang menentukan sah tidaknya proses lebih lanjut di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pendaftaran di Kantor Pertanahan. Dua kewajiban yang hampir selalu hadir adalah Pajak Penghasilan (PPh) Final Pasal 4 ayat (2) (pajak pusat) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) (pajak daerah). Kesalahan sekecil apa pun pada tahap pembayaran dapat berujung pada terhambatnya penandatanganan akta, tertundanya balik nama sertifikat, hingga proses koreksi atau restitusi yang panjang.
Secara pajak penghasilan, pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada asasnya merupakan objek PPh Final Pasal 4 ayat (2) UU PPh, dengan besaran yang umumnya 2,5% dari nilai bruto transaksi, mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Pembayarannya disetor ke kas negara melalui sistem billing DJP menggunakan Kode Akun Pajak (KAP) 411128 dan Kode Jenis Setoran (KJS) 402. Secara hukum, kewajiban ini melekat pada pihak yang mengalihkan (penjual), meskipun para pihak boleh saja mengatur siapa yang secara ekonomi menanggungnya; pengaturan kontraktual tersebut tidak mengubah siapa subjek pajaknya menurut undang-undang.
Di sisi lain, BPHTB adalah pajak daerah berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022. Subjeknya adalah pihak yang memperoleh hak (umumnya pembeli/penerima), dan setoran dilakukan ke kas pemerintah daerah tempat objek berada. Formula dasarnya ialah 5% × (NPOP – NPOPTKP), dengan NPOP lazimnya nilai transaksi atau nilai yang ditetapkan ketentuan daerah, dan NPOPTKP ditetapkan melalui Perda/Perkada (setiap daerah bisa berbeda). Karena itu, verifikasi terhadap ketentuan daerah setempat merupakan langkah wajib sebelum membayar.
Kehati-hatian dalam melakukan pemenuhan pembayaran Pajak PPh dan BPHTB adalah hal penting. Dari sisi administrasi PPAT, bukti setor PPh Final dan BPHTB yang benar dan sesuai menjadi prasyarat penandatanganan akta peralihan. Dari sisi pembuktian fiskal, kesalahan dalam memilih KAP/KJS (bukan 411128/402 untuk PPh Final tanah/bangunan), salah dalam penulisan NPWP, salah dalam penulisan nominal, salah dalam penulisan NOP atau salah dalam pemilihan jenis perolehan untuk BPHTB (jual beli, hibah, waris, dst.) berpotensi membuat setoran tidak teridentifikasi dengan benar pada kewajiban yang dimaksud. Akibatnya, wajib pajak bisa tetap dianggap belum melunasi, sementara proses pembetulan atau pengembalian kelebihan pembayaran memakan waktu. Untuk pajak pusat, mekanisme pengembalian kelebihan pembayaran tunduk pada Pasal 17B UU KUP, memerlukan permohonan tertulis dan verifikasi DJP. Untuk pajak daerah, koreksi/pengurangan/pengembalian mengacu UU 28/2009 beserta Perda/Perkada dan prosedur Bapenda setempat—yang dalam praktiknya juga tidak cepat.
Karena itu, disiplin melakukan double check sebelum bayar adalah kunci. Pada PPh Final, pastikan: (i) KAP 411128 dan KJS 402; (ii) NPWP dan identitas pihak yang mengalihkan sesuai akta; (iii) nilai transaksi yang dijadikan dasar perhitungan tepat menurut PP 34/2016 (ingat ada pengecualian tertentu dalam PP tersebut). Pada BPHTB, cocokkan: (i) NOP dan data objek dengan sertifikat/SPPT PBB; (ii) jenis perolehan yang benar (jual beli, hibah, waris, dll.); (iii) NPOP yang dipakai (nilai transaksi atau ketentuan daerah jika ada penyesuaian); (iv) NPOPTKP sesuai Perda; dan (v) identitas penerima hak. Simpan seluruh bukti setor asli dan bila perlu minta konfirmasi tertulis dari bank/kanal pembayaran bahwa setoran telah terposting pada pos yang benar. Kesimpulannya adalah, pembayaran pajak peralihan bukan sekadar rutinitas, melainkan bagian integral dari kepastian hukum transaksi tanah/bangunan. PPh Final (pusat) dan BPHTB (daerah) bergerak pada dua rezim yang berbeda, apabila salah satu keliru, seluruh rangkaian peralihan bisa tersendat. Menghindari kesalahan sejak awal jauh lebih murah daripada mengupayakan pembetulan atau restitusi di belakang hari. Luangkan waktu untuk memeriksa ulang sebelum bayar, hal tersebut dapat menyelamatkan berbulan-bulan waktu, tenaga, dan biaya administratif.